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中航三年半剝離超百億房地產業務   轉型物業扣非凈利連續三年為負

2019-06-20 06:56:16 來源:長江商報


●長江商報記者 江楚雅

央企中國航空工業集團有限公司(簡稱“中航”)正在逐步剝離房地產。

6月10日,北京產權交易所信息顯示,中航里城(香港)有限公司掛牌轉讓蘇州蘇航置業有限公司100%股權,轉讓底價22.8億元。

長江商報記者梳理發現,2016年中航就已經明確提出將要剝離房地產業務,之后就開始了“賣房”之路,三年多的時間中航地產拋售的地產資產超百億。不過,一些項目也因為價格債務等問題,陷入無人接手的困境中。

在逐步剝離房地產業務的同時,中航開啟聚焦物業資產管理業務的轉型發展之路。雖然其物業管理收入仍處于高速增長狀態,但該業務凈利率只有4.41%,遠低于其房地產業務25.19%的凈利率。

財經評論員嚴躍進對長江商報記者表示,中航剝離房地產業務,響應了央企退房令,具有較好的示范意義。但是其轉型后,積極投入物業板塊的經營,其實是有很多問題的,或者說在“何去何從”方面沒有做太好的規劃。物業領域的管理本身也是屬于盈利空間不大的板塊,類似板塊其實是有很多風險的,后續在物業領域,還是需要繼續鉆研,尤其是結合現在一些新概念,類似5G、垃圾分類等內容,適當做業務的創新。

三年半剝離超百億房地產業務

中航地產于1994年上市,上市之初為多元化經營企業。2011年8月起,中航地產便開始剝離酒店業務,集中優勢資源發展房地產開發業務。在2011年-2015年期間,中航營收在40-60億上下浮動,凈利潤規模最高5億元,最低的2015年也有3.7億左右。

不過,在國務院國資委的“退房令”下,作為主業不是房地產的央企之一,中航國際被要求出售所有房地產業務,退出房地產行業。中航國際迅速用行動回應,將旗下上市公司中航地產進行大規模的業務調整。

長江商報記者梳理發現,近三年半的時間中航剝離近百億房地產業務。2016年12月,中航地產實施了重大資產出售,向保利房地產(集團)股份有限公司兩家全資子公司轉讓了成都航逸、江蘇中航、九江中航等9個資產包,轉讓價款約為20.3億元,這些房地產項目總建筑面積331萬平方米。

2017年5月,中航國際在北京產權交易所掛牌出讓中航萬科合計60%權益,出售價格不低于平均底價約18億元,后由萬科接盤。同年12月20日,又以10.64億元將旗下上海中航城100%股權轉讓給深圳市卓越不動產投資有限公司。

2018年,中航國際出售動作變得頻繁,北京產權交易所公告顯示,6月中旬之后,該企業已先后掛牌出讓惠東縣康宏發展有限公司51%股權;貴陽中航房地產開發有限公司70%股權;成都聚錦商貿有限公司20%股權及債權。7月20日,中航國際以18.25億底價出讓了旗下拓業國際100%股權及約11.45億元債權。

2019年4月份,公司還正在籌劃以現金的方式將其在地產業務上22.35%的股份轉讓給招商蛇口,6月10日,北京產權交易所信息顯示,中航里城(香港)有限公司掛牌轉讓蘇州蘇航置業有限公司100%股權,轉讓底價22.8億元。

在不斷“賣賣賣”的同時,中航地產新增房地產開發項目也在不斷減少。年報顯示,較于2016年,2017年中航地產并沒有任何新增的房地產開發項目。

今年8月,“中航地產股份有限公司”擬變更為“中航善達股份有限公司”。除了中航地產,“中航系”擁有的地產與酒店業務平臺還包括中航國際瑞賽、中航萬科、中航里城等,均陸續出讓。

轉型物業扣非凈利連續三年為負

在逐步剝離房地產業務的同時,中航開啟聚焦物業資產管理業務的轉型發展之路。

年報顯示,2015年、2016年、2017年,中航地產物業管理業務營收入分別較上年增長29.34%、29.13和24.76%,物業管理業務占企業總營收比重也在持續增加,分別為32.16%、36.25%、48.65%。

2018年也交出了一份令人滿意的成績單,2018年年度報告顯示,實現營業收入66.6億元,利潤總額12.3億元,同比增長13%;實現凈利潤8.6億元,同比增長469%。去地產化的背景下,2018年中航善達物業管理業務增長3成,貢獻了56%收入,已經發展成為公司業務的“頂梁柱”。

不過,中航從2016年甩賣地產子公司,提出轉型物業管理后,其連續三年扣非后凈利潤都是虧損的,而2017年虧損更是高達3.84億,創該公司上市以來來最大虧損紀錄。2018年地產業務實現凈利潤6.81億元,物業管理業務僅實現凈利潤1.64億元。雖然其物業管理收入仍處于高速增長狀態,但該業務凈利率只有4.41%,遠低于其房地產業務25.19%的凈利率。

物業轉型成效緩慢,中航有意借助外部的力量發展規模。今年4月15日,招商蛇口發布公告稱,公司正在籌劃以現金方式協議受讓中航國際控股持有的A股上市公司中航善達22.35%股份,以持有的招商物業100%股權認購中航善達非公開發行股份。受讓中航國際控股所持股份后,招商蛇口將成為中航善達第一大股東。

截至2018年年底,招商物業總資產為16.98億元,年營業收入29.2億元,擁有下屬機構61家。在管物業逾500個,服務項目面積超7500萬平方米。

根據中航善達年報,截至2018年12月,中航物業全國物業管理項目共523個,管理面積達5307萬平方米。將中航善達的在管面積合并之后,招商物業的服務面積將接近1.3億平方米。憑借整合優勢,未來有望成為國內物業管理第一股。

“中航剝離房地產業務,響應了央企退房令,具有較好的示范意義。但是其轉型后,積極投入物業板塊的經營,其實是有很多問題的,或者說在何去何從方面沒有做太好的規劃!必斀浽u論員嚴躍進對長江商報記者表示,物業領域的管理本身也是屬于盈利空間不大的板塊,類似板塊其實是有很多風險的,后續在物業領域,還是需要繼續鉆研,尤其是結合現在一些新概念,類似5G、垃圾分類等內容,適當做業務的創新。

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責編:ZB

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