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華南城資金承壓一年發四筆高息債   融資成本增156%

2019-06-26 06:43:26 來源:長江商報

●長江商報記者 江楚雅

一直強調“我們與房地產行業不同”的華南城(1668.HK)。定位為國內最大的綜合物流及交易中心開發商和運營商,住宅開發業務卻在不斷得到強化,早已成為最大收入來源。

華南城2016/17財年、2017/18財年以及2018/19財年中期顯示,銷售住宅所取得的收入分別為37.88億港元、52.14億港元和33.04億港元,在營收中相應占比為48.32%、55.44%和63.39%。

不過,近年華南城盈利能力在下降,2017年,凈利潤的增幅大幅下滑,經營現金流凈額增幅從176.48%銳降至20.12%,凈資產收益率從2.01%降為-1.88%。2018/19年財年中期,華南城實現營業收入51.12億港元,同比增長46%;實現歸屬于母公司擁有人應占凈利潤8.48億港元,同比下滑14.4%,盈利能力下降。

此外,自2018年下半年以來,華南城連續高息發債,長江商報記者梳理發現,截至目前已經發布了四筆融資利率超過10%的優先票據,此前都在5%-7%。對此,明源地產研究院一位研究員認為,高息發債很大程度上說明資金壓力比較大,對于此類房企來說,在擴大融資規模的同時,可能也會帶來利息方面的壓力。

近一年四筆融資利率超過10%

華南城2018/19財年的銷售目標為160億港元。但實際上,公司過去一年所實現的合約銷售為146.77億港元,僅完成了目標的九成(91.73%)。

業績不達標,負債進一步攀升。據華南城2017/18財年年報,截至2018年3月31日,上市公司的借款總額為388.28億港元,較之上一會計年度增加60.55億港元,增幅為18.48%;其中,1年內到期的債務為161億港元,在有息負債中占比41.46%。

此外,華南城旗下業務運營主體華南國際2018年流動負債中的有息負債有所下降,但流動負債總額仍呈現出相對較高的水平。2018年報顯示,公司最近3年的資產負債率分別為68.45%、67.51%和66.79%,公司流動負債分別為2414381萬元、2644176萬元和3152393萬元,流動負債在公司負債總額中的占比分別為52.78%、56.18%和65.70%。

華南國際(或稱發行人)債務將于2018年及2019年集中到期。2018公司分別需償還到期債務本金96.18億元、2019年需償還104.47億元。

迫于償債壓力以及國內融資環境的收緊,華南城開始頻繁發債。長江商報記者梳理發現,自2018年5月以來,華南城連續高息發債,截至目前已經發布了四筆融資利率超過10%的優先票據,此前都在5%-7%。

2018年5月,公司先是發行了一筆于2020年到期,金額為1.5億美元的優先票據,利率為10.875%。隨后6月份,華南城又以同樣的到期時間和利率增加發行了1億美元,利率為10.875%。

2019年3月選擇繼續發行高利率票據,以緩解資金壓力。2018/19財年中期,公司的融資成本為3.02億港元,較之2017/18財年中期的1.18億港元增長155.93%。

6月12日,華南城增加發行了一筆于2021年到期,金額為6000萬美元的優先票據,利率為11.875%。這是自今年3月以來華南城以同樣到期時間和利率發行的第二筆優先票據,其中,第一筆的金額為2億美元。

項目涉及無證售房

公開信息顯示,2002年,鄭松興創立華南城,2009年華南城控股有限公司在香港上市,隨后成長為國內最大的綜合物流及交易中心開發商和營運商。

從2014年開始,公司經營業績開始不穩定,盈利能力也在下滑。2014年、2015年營業收入和凈利潤雙方負增長,2016年,雙方的同比增幅超過20%。2017年,凈利潤的增幅大幅下滑,經營現金流凈額增幅從176.48%銳降至20.12%,凈資產收益率(攤。⿵2.01%降為-1.88%。2018/19年財年中期,華南城實現營業收入51.12億港元,同比增長46%;實現歸屬于母公司擁有人應占凈利潤8.48億港元,同比下滑14.4%,盈利能力下降。需要注意的是,該時期內上市公司取得政府補貼為2.4億港元,占凈利潤的28.3%。

華南城旗下業務運營主體華南國際去年業績也不佳。2018年年度報告顯示,2018年歸屬于母公司股東的凈利潤為56408萬元,較2017年同比下降63.49%。華南國際表示,整體凈利潤下降的主要原因系新增投資性物業較少所致。

此外,華南城1668新時代廣場近期被曝收誠意金無證售房,對此,西安市住建局要求停止收取“暫收款”行為,同時對開發商負責人約談。

西安市住建局房屋管理執法監察隊相關負責人介紹,經核實,華南城1668新時代廣場項目A4#樓活動中存在收取“暫收款”行為,該局現場要求公司立即整改,停止收取“暫收款”行為,被收“暫收款”的客戶如有退房退款需求,要求無條件辦理。

同時要求該公司做出承諾,在樓幢未取得預售許可前不得排號、預定,嚴禁采取排號、定房、內部認購、發放會員卡等各種方式收取預訂款性質的費用;不得對未取得預售許可的樓幢進行預售廣告等宣傳活動。

該局約談開發商負責人,重申了相關政策規定,要求該公司加快辦理項目的建審手續,依法依規經營并妥善解決群眾的訴求。對于此事,該局還在進一步調查,并將根據調查結果依法做出處理。

上述研究員向長江商報記者表示,項目無證銷售,說明營銷紀律散漫,也說明回籠資金方面的壓力比較大。雖然短期會提高銷售規模,但市場印象不好。

高息發債很大程度上說明資金壓力比較大,對于房企來說,在擴大融資規模的同時,可能也會帶來利息方面的壓力。

——明源地產研究院研究員

責編:ZB

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